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随着房地产市场迈入存量时代,物业服务行业也迎来快速发展期。虽然物业服务行业并非新行业,但房企分拆物业公司上市却成为近几年的“潮流”。
值得注意的是,从2014年到2017年,几乎每年只有1~2家物业公司上市。2018年节奏突然加快,全年共有5家物业公司分拆上市,其中有4家成功登陆港股。
2019年,物业公司分拆上市潮仍在继续。截至目前,共有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业、蓝光嘉宝5家物业公司成功赴港上市,另有至少5家物业公司已递交上市申请书。
从龙头房企到中小企业“前赴后继”,物业分拆上市的魅力在哪里?上市成功后,物业服务企业如何在行业集中度提升的趋势下打造优势竞争力?
2014年6月,花样年分拆彩生活,“物业第一股”登陆港股资本市场。其上市之初,市值一度超过母公司花样年。
彩生活之后,中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务等陆续被分拆进入港股资本市场。资本市场则陆续表现出对物业公司的看好,虽然不同物业公司的估值存在一定差异,但均高于其对应的母公司。
蓝光嘉宝服务截至10月24日每股报收43港元,市盈率为13.51倍。与此同时,其A股母公司蓝光发展报收6.4元每股。
目前,港股物业股中动态市盈率最高的为绿城服务,达到45.58倍。与之对应的,同样在港股上市的母公司绿城中国动态市盈率为4.8倍。而且,绿城服务230.4亿港元的总市值已超过其母公司的161.3亿港元。
而雅生活、碧桂园服务上市时,PE更是超过了50倍,这样的高估值吸引力无疑是巨大的。截至目前,在港上市的内地物业公司已达16家。
安信证券指出,房地产行业的增长红利已成为过去时,承载房企转型重任以及依托于增值业务等新兴商业模式的物业管理行业俨然一座待挖掘的金矿,吸引了资本市场的极大关注,物业管理作为房企市值重建的平台作用开始显现。
据其了解,准备分拆物业上市的房企估计有一二十家。在目前这样的形势下,物业算是防御性资产,既可攻又可守。房地产公司可以在很短的时间内瓦解,但要物业公司崩溃则需要很长时间。
港股一直是比较容易进驻的融资平台,再加上高估值,房企分拆物业上市自然是再好不过的方式。
安信证券认为,在房企传统融资渠道受限、整体资金压力上升的背景下,房企紧抓资本市场机遇。对于中小房企而言,赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展,也有利于扩大企业的品牌影响力和业绩规模。
记者注意到,多数物业公司上市时都会将募集资金的主要部分用于规模扩张。近期上市时的蓝光嘉宝服务,也计划将77%的募集资金用于物业管理服务的扩展以扩大业务规模。其中,约50%用于收并购住宅物业管理公司。
当然,对物业管理行业而言,规模先行是基本,即便是龙头企业也还在不遗余力扩大管理规模。其中,彩生活、碧桂园服务、绿城服务、雅生活等在管面积均已步入亿(平方米)级水平。
中指研究院指出,资本市场对物业服务企业的投资依据主要为规模庞大、盈利能力强、成长性高三个方面。未来,物业服务企业应持续扩大管理规模,延伸多元增值服务以提升盈利空间,保障业绩可持续增长,进而实现更高资本溢价

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